Casas para vacacionar - Compra y venta
Parece ser la naturaleza humana que se compre una casa para vacacionar y luego, tras unos cuantos años, se decida venderla. Los extranjeros jubilados que vienen cada invierno de pronto sienten demasiado arduo el viaje, otros quieren explorar nuevos lugares o deciden que quieren una casa más grande o más pequeña. Algunas personas simplemente necesitan la plata. No existen números con respecto a esto, pero la mayoría de los estadounidenses y canadienses que conocía cuando me mudé a Puerto en el 2005, han vendido sus casas o departamentos desde entonces. Pero al mismo tiempo hay muchos más recién llegados y se han construido muchas más casas de vacaciones.
El último boom de casas-habitación que hubo en Puerto Escondido fue entre el 2002 y el 2007, según Martina Rotter de Blue Horizon Bienes Raíces. Durante ese periodo, dice ella, hubo un incremento de cinco veces el valor de las propiedades en Bacocho y Rinconada. Los precios se estabilizaron tras la caída del 2008. En el 2007 se podía comprar un terreno en Bacocho por alrededor de 1,000 pesos el metro cuadrado, hoy en día el precio normal está en 2,400 el metro cuadrado.
México no tiene corredores certificados y con licencia en bienes raíces, así que cualquiera puede colgar su letrero. Pero un corredor con experiencia puede ayudar a compradores y vendedores a navegar el sistema mexicano de compra y venta. Esto es especialmente verdadero en Puerto donde algunas propiedades tienen escrituras y otras están en tierras comunales y tienen actas de posesión. Además una propiedad a la orilla de un acantilado o a la orilla del mar también podría requerir permisos adicionales si es que están en la Zona Federal. Un buen corredor conoce el mercado y puede ayudar al vendedor a fijar un precio. También puede aconsejar al comprador acerca de los reglamentos de zona, impuestos, y a veces, el historial de la propiedad.
Vender una propiedad es más fácil si la casa o departamento se ve bien. Una capa fresca de pintura o una palapa nueva podrían atraer una venta; al menos el lugar debe estar limpio y ordenado y oler bien. Los muebles llenos de pelos de perro no son nada atractivos. Ventanas y espejos rotos también son disuasivos. No espere que un comprador quiera mantener como empleados al personal que trabaja en la propiedad, así que asegúrese de no tener ninguna deuda u obligación hacia ese personal. Pero sí es deseable darle mantenimiento al lugar durante su ausencia; es difícil vender una casa que está llena de cochambre y moho e infestada de insectos. Por eso la gente se apoya en alguien que administre la propiedad.
Los compradores listos saben que ahorrarán mucho dinero cuando vendan la propiedad, si el precio de compra declarado es igual al precio real. El ISR (Impuesto Sobre la Renta) para una segunda casa es del 32% para vendedores mexicanos y 35% para extranjeros. A nadie le gusta pagar impuestos por una ganancia de papel generada por un precio de compra falso. Los extranjeros que tienen la residencia temporal o permanente también tienen la opción de pagar el 25% de impuesto sobre el precio total de venta, en vez de pagar el 32% sobre ganancias de capital.
Los departamentos, alguna vez raros en Puerto, se han hecho cada vez más populares, especialmente como una fuente de ingresos en rentas. Afortunadamente, bajo las leyes internacionales de comercio, los impuestos a la renta que se pagan en México son deducibles del impuesto a la renta que se paga en su país de origen. Sin embargo, en términos generales, es más fácil vender o rentar una casa que un departamento.
Las ventas de bienes raíces en México, en su mayoría, comienzan con un acuerdo de compra-venta jurídicamente vinculante hecho por un abogado o notario. Normalmente es un documento de dos páginas que enuncia los nombres de tanto vendedor como comprador, así como la dirección, el estado civil y número de pasaporte o IFE de cada uno. Indica el lugar exacto y tamaño de la propiedad tal como aparece en la escritura, y el precio de venta acordado, en pesos. Ya que no existen las cuentas de garantía bloqueada en México, el depósito pagado al momento del acuerdo de compra-venta podrá en ocasiones ser en forma de un cheque de caja que quede bajo resguardo del abogado o del corredor.
El acuerdo de compra-venta debe incluir la fecha para la cual se debe de concretar la transacción. Son necesarias algunas semanas para que el vendedor obtenga el certificado de no adeudo necesario que es emitido por el catastro y cubrir impuestos atrasados si es que los hay. Si el vendedor no presenta los papeles necesarios al notario para la fecha especificada, deberá devolver el depósito.
Al cerrarse la venta el comprador debe pagar 3% de impuesto de transferencia sobre el valor de venta de la propiedad o del valor del avalúo, el que sea más alto, y los honorarios del notario por el registro público; el vendedor paga el ISR. Si hay un fideicomiso, esas cuotas también son cubiertas por el comprador al cierre de la transacción.
El procedimiento es distinto si la propiedad está en tierras comunales, como es el caso de las propiedades en Santa María Colotepec y muchas partes de San Pedro Mixtepec incluyendo Chila y Palmarito.
Tener todo el papeleo en orden cuando compre una propiedad hará una gran diferencia cuando llegue el momento en que Usted o sus herederos quieran vender.
