Comprar un lote en la Punta
Todos los terrenos en la Punta pertenecen al municipio de Santa María Colotepec y son tierra comunal (es decir, no es propiedad privada). Por eso todas las cesiones de terrenos (no hay "ventas" propiamente dichas) están registradas en Bienes Comunales de Colotepec. Esta entidad emite un acta de posesión estableciendo el derecho de una persona a usar la propiedad. Esta acta es similar a una escritura o título de propiedad, excepto que esta no es registrada en la oficina estatal del Registro Público de la Propiedad en Pochutla, como sería el caso con una propiedad privada.
El articulo 27 de la Constitución Mexicana prohíbe que los extranjeros adquieran terrenos en una franja de 50 km a lo largo de la playa, sin embargo, los extranjeros pueden poseer propiedades en esta zona restringida a través de un fideicomiso bancario, siempre y cuando sea una propiedad con una escritura pública y por lo tanto sea propiedad privada. En otras palabras, un extranjero no puede obtener un fideicomiso en tierra comunal, y por prohibición constitucional un acta de posesión no puede estar a nombre de un extranjero.
También es totalmente ilegal tratar de evadir la Constitución comprando una propiedad en la zona restringida poniéndola a nombre de una persona de nacionalidad mexicana (prestanombre). Por tal razón, una escritura privada (no registrada) tampoco es una opción debido a que no tiene fuerza ejecutoria. (No puedes presentarte ante un juez con un contrato de una transacción ilegal).
Por otro lado, no hay una ley que diga que un mexicano no pueda obtener un acta de posesión y luego rentar la propiedad a un extranjero. Digamos que tú, como extranjero, tienes un amigo o familiar mexicano que desea ayudarte y permitirte comprar una propiedad a su nombre. Construyes una casa y todo está bien, hasta que tu amigo muere inesperadamente y los herederos ahora se convierten en los propietarios de tu casa. Sí, puede suceder y a veces sucede que la viuda o los hijos reclaman su propiedad y no hay nada que puedas hacer al respecto. Lo mismo aplica con un divorcio si la pareja estaba casada bajo la ley de bienes mancomunados. (Ve Boda al estilo mexicano en ¡Viva Puerto! #3.)
Algunas veces se puede llegar a un arreglo pagando dinero a los herederos, pero no siempre sucede así. O considera el caso de un canadiense que compró una propiedad con la ayuda de un prestanombre y luego construyó una casa. El canadiense murió y sus herederos querían vender la casa. El prestanombre primero se rehusó a ayudar con la venta, diciendo que la propiedad era suya. Finalmente aceptó un arreglo por un pago de 200,000 pesos para transferir el acta. ¡Luego ofreció al nuevo propietario sus servicios como prestanombre! Aún así, la mayoría de los extranjeros en la costa de Oaxaca, fuera de Huatulco y la zona expropiada de Puerto —como Bacocho y Carrizalillo— tienen un prestanombre.
¿Cuáles son las alternativas? Legalmente sólo hay una, y esta es constituir una compañía mexicana. Sólo se necesitan dos personas para constituir una sociedad o compañía y ambos pueden ser extranjeros. Una compañía mexicana tiene los mismos derechos que una persona de nacionalidad mexicana. El truco es que la compañía debe ser lucrativa y necesita ser administrada por un contador mexicano. Así que ahora tu casa es un pequeño hotel tipo "bed & breakfast" y tú y tus huéspedes pagan la renta a la compañía. Puede costarte 15,000 pesos al año en impuestos y honorarios contables, pero ¿realmente quieres construir una casa de $200,000 dólares a nombre de otra persona?
O puedes convertirte en un ciudadano mexicano y obtener todos los derechos de ciudadano. Las leyes siguen cambiando, pero es algo que vale la pena considerar.
Todas las propiedades en Colotepec tienen actas de posesión, pero también algunas tienen escrituras emitidas en Pochutla. Las escrituras son buenas para obtener fideicomisos y los fideicomisos son documentos útiles para presentarse en la oficina de migración, pero un fideicomiso no demuestra tu derecho a usar una propiedad y no es útil cuando deseas vender la propiedad. Comprar un terreno sin obtener el acta de posesión es como comprar un automóvil sin obtener la factura que te acredite como propietario.
Un caso curioso: una mujer mexicana compró una propiedad cerca de Zicatela y tenía un acta de posesión que indicaba el número de lote. Varias veces al año venía desde Oaxaca para que le limpiaran su propiedad. Un día decide construir una casa; a toda prisa alguien más vino con un acta con un número de lote diferente para reclamar la propiedad. Resulta que todos estos años la mujer de Oaxaca había estado limpiando el lote junto al que en realidad era de su propiedad. (El propietario verdadero también había estado limpiando el lote pero en distintas ocasiones). Mientras tanto, alguien más había construido una casa en el verdadero lote de aquella mujer y había obtenido un acta para la misma. La mujer no pudo recuperar su terreno, incluso aun y cuando su acta era más antigua, puesto que bajo la ley mexicana cualquier persona (que sea mexicana) que ocupe una propiedad por cinco años, sin que el propietario lo reclame, tiene derecho a reclamar derechos de propietario.
Hubo una época en que gente sin escrúpulos conectada a las autoridades de Bienes Comunales de Colotepec tenía libertad para expedir actas con facilidad. La documentación administrativa también era negligente y la gente aún hoy vive sufriendo las consecuencias de que haya dos o más actas para una sola propiedad. Las autoridades de Bienes Comunales han enfrentado parcialmente este problema expidiendo constancias de no litigio, y las propiedades en Colotepec no pueden ser transferidas sin este documento.
Por último, la mejor garantía que puedes tener de la legitimidad de un acta en la Punta es contratar los servicios de Vicki Cole de Zicatela Properties. Ninguna otra persona posee su conocimiento o sus contactos en esa área.
