La tierra de Puerto Escondido
Lo que sigue se basa en mis investigaciones y experiencia de haber vivido en Puerto desde 2005. Seguro que no es la última palabra sobre el tema, y otros tendrán otra opinión.. ¡Viva Puerto! no. 17 y ¡Viva Puerto! no. 25 para más información.
POR SI NO LO SABES, ES ARRIESGADO COMPRAR UNA PROPIEDAD en la Costa. Aunque la mayoría de las personas que compran tierra aquí está dispuestas a tomar el riesgo. Pero sugiero que no inviertas los ahorros de toda la vida en propiedad aquí. Y no hablo solo de la tierra comunal. Aún si compras propiedad en la zona que fue expropiada y privatizada en 1970, existe el riesgo que el vendedor tenga escrituras falsas. Sí, ganarás en los tribunales y con suerte te devuelve el dinero, pero piensa en los costos legales.
Fuera de la zona expropiada, toda la tierra de San Pedro Mixtepec y Sta. Ma. Colotepec es comunal. Sencillamente, sí, obtienes escritura pública por los terrenos en Hidalgo, Bacocho, Rinconada, y Costa Chica y otras comunidades en Puerto Escondido, hasta el límite con Chila – el Cerro de la Vieja. Agua Dulce y Palmarito pertenecen a Bienes Comunales de San Pedro Mixtepec, sin embargo ahora se venden terrenos en estas comunidades con escrituras falsas de el Distrito de Juquila.
Los abogados y agentes inmobiliarios suelen hablar de la privatización de la propiedad como algo que tarde o temprano tiene que pasar para facilitar el desarrollo de la zona. Creo que se trata de ilusiones. Esta tierra pertenece a comunidades indígenas que la han ocupado de tiempo inmemorial. No creo que estén dispuestos a perderla.
No soy abogado, pero recibo correos de desconocidos pidiendo mi consejo. Uno fue de un hombre de California que “sólo quería comprar propiedad en la Costa” en tierra comunal. Estaba frustrado porque había recibido consejos diferentes de los abogados que había consultado. Le expliqué que lo que quería hacer es ilegal y que los abogados sólo le daba sugerencias de como eludir la ley.
Otro fue de un extranjero que tenía mucho interés en comprar una gran propiedad cerca de una laguna. El vendedor le aseguró que el terreno sería “regularizado” en un futuro no lejano. Tuve que decirle que regularizado no significa privatizado.
Un caso realmente triste fue el de un joven estadounidense quien compró un lote en la Punta Zicatela por medio de una corporación. La entidad se llamaba su nombre real. Desafortunadamente no se nombró como dueño de la corporación.
Los extranjeros que conozco que han comprado lotes en La Punta por medio de prestanombres me dicen que no han tenido problemas. Quienes no han tenido suerte salen del pueblo muy avergonzados.
El Comisariado de Bienes Comunales es el responsable de expedir actas (constancias) de posesión, lo que te da el derecho a ocupar una parcela y pasarlo a tus herederos. No se puede comprar ni vender tierra comunal, solo se puede transferir el acta. Entonces, lo que pagas al vendedor no está registrado y no hay impuestos. El Comisariado sí cobra una tarifa por extender la nueva acta. El costo en algunos casos depende de la distancia a la playa.
La tierra pertenece a Bienes Comunales, pero no la administra. Este es el trabajo del Municipio. El Municipio otorga el permiso de construcción. El comisariado de Bienes Comunales y el cabildo no siempre están de acuerdo.
Y además están las Delegaciones, las autoridades locales de las comunidades dentro del Municipio. Las Delegaciones trabajan conjuntamente con el gobierno municipal y Bienes Comunales. Hay alrededor de 40 delegaciones en San Pedro Mixtepec y 68 en Colotepec.
Un buen ejemplo de cómo las tres agencias trabajan juntas es el caso del bulevar frente al mar en la delegación de El Tomatal en Colotepec. Al principio de la década de 2000, la asamblea de Bienes Comunales votó para dedicar una franja de 30 metros de ancho de toda la tierra frente a la costa a partir de la Zona Federal para la construcción de un bulevar. Claro, Bienes Comunales no tenía los recursos para construir este camino. Así que no fue hasta 2021 que la asamblea de El Tomatal votó para realizarlo por medio de tequios (servicio comunitario).
La asamblea también votó para pedir al Municipio que proveyera la maquinaria necesaria para la construcción, y el Municipio lo hizo. Pero la construcción que empezó en 2022 chocó con un obstáculo, la alberca de un pequeño hotel había construido en esta tierra. El dueño no permitió que entraran a su supuesta tierra. Al final, un miembro del Comisariado de Bienes Comunales se juntó con los miembros de la delegación y destruyeron la alberca.
Hasta ahora, ninguna de las delegaciones vecinas ha votado para construir el camino, por eso solo existe en El Tomatal. Pero es posible que un día las personas con casas frente al mar en comunidades como La Plataforma y Tierra Linda descubran que sus delegaciones también han votado para construir el bulevar.
Nota que no tienes que ser ciudadano mexicano para participar en las asambleas de las delegaciones, y ser extranjero no te exime del tequio. Sin embargo, si no quieres participar en el trabajo manual, puedes pagar una tarifa anual determinada por la delegación. Si un día quieres transferir tu acta (vender tu terreno), tienes que presentar una constancia de no adeudo de la delegación que muestra que o has hecho los tequios o has pagado la tarifa.
Lo bonito del sistema de bienes comunales en la Costa es que las reglas siempre van cambiándose para acomodar cambios en el uso de la tierra – sin considerar a las leyes mexicanas de la Propiedad Social (bienes comunales y ejidos).
Por ejemplo, según la Ley Agraria las actas de posesión deben ser aprobados por la asamblea de comuneros. De hecho, los comisariados de San Pedro Mixtepec y Colotepec entregan actas en forma rutinaria sin pedir el consentimiento de los comuneros.
Por ley, solo mexicanos (personas físicas, no morales) pueden tener actas. No obstante, Colotepec da actas a corporaciones mexicanas las cuales pueden ser propiedad de extranjeros. Hasta otorgan actas a nombre de extranjeros quienes presentan un fideicomiso amparando la propiedad. No importa que el fideicomiso haya sido hecho con escritura falsa de el Distrito de Pochutla (que incluye Colotepec). Cuesta miles de dólares obtener esta escritura y el fideicomiso, poco dinero para alguien que compra una casa que vale un millón de dólares. Bienes Comunales también te cobra mucho por un acta en un terreno cerca de la playa.
Así es que Bienes Comunales promueve el desarrollo y las comunidades prosperan sin la necesidad de privatizar la tierra.
La Costa ofrece muchas oportunidades para personas de todas las nacionalidades que eligen vivir aquí y respetar las costumbres locales del uso de la tierra. Pero si ves la tierra como una inversión, creo que sería más fácil comprarla en otra parte.
